Raty równe i raty malejące w kredycie hipotecznym
Większość osób kupujących mieszkanie na kredyt staje przed dylematem wyboru rat równych lub malejących. Niestety również większość osób nie wie, jakie są różnice między dwoma wymienionymi rodzajami i który z nich jest lepszy. Poniższy artykuł wyjaśniając temat, pomoże w podjęciu decyzji.
Konstrukcja raty kredytu mieszkaniowego
Bez względu na to, jaki rodzaj spłaty klient wybiera, każda rata kredytu mieszkaniowego składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Część kapitałowa, to faktyczny zwrot kapitału, czyli tego, co pożyczyliśmy od banku. Część odsetkowa, to zarobek banku.
Dla przykładu załóżmy, że mamy w banku kredyt mieszkaniowy w wysokości 100 000 zł. Nasza rata w danym miesiącu wynosi 1000 zł, z czego 600 zł to część kapitałowa, a 400 zł to część odsetkowa. Oznacza to, że w następnym miesiącu saldo naszego kredytu (kwota pozostała do spłaty) będzie wynosić 99 400 zł. Część odsetkowa raty to przychód banku, więc nie pomniejsza naszego zobowiązania wobec kredytodawcy.
Główna różnica w racie równej i malejącej polega na tym, jak wyliczana jest część odsetkowa i kapitałowa. Z tego wynikają kolejne ważne aspekty, takie jak wysokość raty, suma odsetek płaconych w całym okresie kredytowania, oraz zdolność kredytowa.
Raty równe
Głównym założeniem rat równych (nazywanych często annuitetowymi) jest stały poziom miesięcznego zobowiązania (przy założeniu niezmiennego oprocentowania). Aby uzyskać taki efekt, wysokość części kapitałowej i odsetkowej wylicza się na podstawie skomplikowanego wzoru. W przypadku rat równych na początku większość raty stanowi część odsetkowa. Wraz z upływem czasu w racie spłacamy coraz więcej kapitału i coraz mniej odsetek. Zostało to przedstawione na wykresie poniżej.
Plusem rat równych jest to, że miesięczne zobowiązanie na początku okresu kredytowania jest niższe niż w przypadku rat malejących. Wiążą się z tym dwie ważne rzeczy. Po pierwsze przy niższej racie większość banków wyliczy nam większą zdolność, czyli wybierając raty równe będziemy mogli zaciągnąć wyższy kredyt. Po drugie większość osób w momencie zaciągania kredytu jest na początku swojej drogi zawodowej. Oznacza to, że jego zarobki w tym okresie są stosunkowo niskie. Mniejsza rata oznacza w tym czasie mniejsze obciążenie budżetu domowego.
Ważnym minusem rat równych jest fakt, że decydując się na to rozwiązanie oddamy do banku więcej odsetek. Z tego wynika, że kredyt z ratami równymi będzie droższy od kredytu z ratami malejącymi. Przy kredycie 250 000 zł zaciągniętym na okres 30 lat z oprocentowaniem na poziomie 4% odsetki w przypadku rat równych wyniosą łącznie 179 673,77 zł. Przy takich samych warunkach i ratach malejących odsetki wyniosą 150 416,67 zł, czyli o 29 257,10 zł mniej. Różnice w sumie zapłaconych odsetek przy ratach równych i malejących są zależne od wysokości oprocentowania oraz okresu kredytowania. Więcej przykładów znajdziecie w tabeli poniżej.
Raty malejące
Raty malejące mają łatwiejszą konstrukcję. Część kapitałowa wyliczana jest w prosty sposób, konkretnie poprzez podzielenie kredytu przez liczbę miesięcy. Kapitał w takim wypadku jest w każdym miesiącu taki sam. Po dodaniu do niego odsetek należnych za dany miesiąc wychodzi rata całkowita. W związku z tym, że odsetki będą malały z każdym miesiącem, również cała rata będzie coraz mniejsza.
Zdecydowanym plusem rat malejących jest niższa suma odsetek niż w przypadku rat równych. Dzięki temu całkowity koszt kredytu również jest niższy. Kolejnym argumentem za może być fakt, że tuż przed połową okresu kredytowania poziom rat malejących spadnie poniżej raty równej dla analogicznego kredytu i oczywiście wciąż będzie malał.
Większość banków przy ratach malejących wyliczy niższą zdolność niż w przypadku rat równych. Jest to jeden z argumentów, który przemawia na niekorzyść tego rozwiązania. Kolejnym jest fakt, że na początku okresu kredytowania, czyli w momencie, w którym zarobki większości kredytobiorców są najniższe, rata jest najwyższa.
